Immobilie über Airbnb vermieten – Rechtliches und Tipps zur Online-Vermietung

Wer gerne auf Reisen ist, dem ist bestimmt schon mal die Idee in den Kopf gekommen, seine eigens genutzte Immobilie über Airbnb anzubieten. Deutsche Großstädte sind auf der Plattform besonders gefragt und locken mit einem einfachen Nebenverdienst. Warum also nicht Wohnung oder Haus über die Onlineplattform inserieren, und sich ordentlich etwas dazuverdienen?
Dieser Artikel liefert alle nötigen Informationen, die Interessierte für eine Vermietung über Airbnb benötigen und gibt Tipps zur perfekten Anzeige.

Rechtliche Lage in Deutschland

Zunächst ist es wichtig, sich die rechtliche Lage in Deutschland bewusst zu machen. Ist man Mieter der Immobilie, die man über Airbnb anbieten möchte, so fällt das unter eine Untervermietung. Im Mietvertrag ist festgehalten, ob dafür die Zustimmung des Vermieters benötigt, normalerweise ist das der Fall. Damit ist die erste Voraussetzung meist die Zustimmung des Vermieters zur Untervermietung. Diese lässt sich schriftlich beim Vermieter einholen.

Die nächste bürokratische Hürde ist das Zweckentfremdungsverbot.

Viele deutsche Städte wie Berlin, Hamburg oder München haben in den letzten Jahren Zweckentfremdungsverbote unterlassen, die das Untervermieten über Plattformen wie Airbnb erschweren. Doch warum? Vor allem in Großstädten werden Wohnungen systematisch angemietet, um sie dann teurer für kurze Zeiträume online anzubieten. Dadurch verschlimmert sich die Wohnungsnot und der eigentliche Zweck der Wohnungen – Lebensraum für Anwohner zu schaffen – geht verloren. Dem entgegenwirken soll das Zweckentfremdungsverbot.

Wer seine Wohnung also online inserieren möchte, benötigt die Zustimmung zur Zweckentfremdung vom zugehörigen Bezirksamt. Sollten jedoch unter 50 % des Wohnraums für eine kurze Zeit angeboten, kann darauf verzichten werden. Wer sich also zu bestimmten Stoßzeiten, wie dem Oktoberfest in München, etwas dazuverdienen möchte, kann problemlos ein Zimmer untervermieten. Für alle anderen gilt jedoch die Genehmigungspflicht. Verstöße werden streng verfolgt und können bis zu 500.000 € Strafe kosten.

Kosten für die Vermietung

Weiter sollten man vor der Anzeige alle notwendigen Kosten überdenken. Um dem Gast einen möglichst angenehmen Aufenthalt zu ermöglichen, sind einige feste Ausgaben und laufende Kosten nötig. Neben dem Grundmobiliar, das in den meisten Fällen in der selbstgenutzten Immobilie bereits besteht, ist es wichtig, frische Handtücher, Bettwäsche und sauberes Geschirr bereitzustellen. Neben schnellem Internet und einem Fernseher werden funktionsfähige, saubere Küchengeräte vorausgesetzt. Auch ein Föhn überzeugt.

Wer nicht rund um die Uhr verfügbar sein möchte, sollte jemanden beauftragen, der im Notfall einschreiten kann. Entsteht ein Wasserschaden, oder fällt der Strom aus, muss sofort gehandelt werden, um dem Gast einen reibungslosen Aufenthalt zu garantieren. Auch hier können Kosten entstehen. Wer während der Vermietung selbst nicht vor Ort ist, engagiert einen Freund oder professionellen Immobilienverwalter, der im Ernstfall einschreitet.

Einer der größten wiederkehrenden Kostenfaktoren ist die Reinigung. Gäste erwarten eine saubere Unterkunft ohne Gebrauchsspuren – und das bei jedem neuen Einzug. Wer nicht jedes Mal selbst reinigen kann oder möchte, wird ohne ein geeignetes Putzpersonal nicht auskommen. Auf Plattformen im Internet findet man schnell Putzkräfte, deren Stundensätze zwischen 15 und 20 € liegen. An dieser Stelle sollte nicht gespart werden – der erste Eindruck zählt und Sauberkeit gehört zur Grundvoraussetzung jeder Airbnb-Anzeige. Zusätzlich behält der Onlineanbieter im Normalfall noch eine Servicegebühr von circa 3 % ein.

Tipps zur besten Airbnb-Anzeige

Zunächst ist es entscheidend, die Anzeige möglichst weit oben in den Suchergebnissen erscheinen zu lassen. Angebote, die Sofortbuchungen akzeptieren, und bei denen nur wenige Zeiten im Kalender blockiert sind, werden grundsätzlich höher eingestuft. Wer sich entscheidet, die Buchungsanfragen manuell zu bestätigen, sollte möglichst schnell sein – der Anbieter berücksichtigt, wie lange man braucht, die Anfragen zu beantworten und stuft die Anzeige dementsprechend hoch in den Ergebnissen ein. Ebenso erfahren niedrigere Preise bei gleicher Lage meist eine bessere Einstufung.

Darüber hinaus gilt es, die Anzeige optisch so attraktiv wie möglich zu gestalten.

Dazu tragen vor allem hoch aufgelöste, professionelle Fotos bei. Wer hierfür kein Talent oder das nötige Equipment hat, sollte darüber nachdenken, einen geeigneten Fotografen zu engagieren. Die Bilder sind der Hauptentscheidungsfaktor vieler Kunden und ermöglichen eine höhere Preissetzung. Dabei werden mindestens 20, besser jedoch mehrere Fotos empfohlen. Jedes Zimmer der Anzeige sollte auf den Bildern klar erkennbar sein, und alle wichtigen Möbel wie Fernseher, Dusche, Arbeitsplatz, Kochplatte und Schränke abdecken. Besonders ansprechend kann es sein, die Fotos den einzelnen Räumen zuzuteilen. Damit kann sich der Gast im Vorfeld ein besseres Bild von der Unterkunft machen. Darüber hinaus können Fotos der Umgebung die Entscheidung erleichtern. Grüne Parks und ein Außenbild der Immobilie runden das Angebot ab und schaffen die perfekte Anzeige. Auch ein Bauplan ergänzt das Inserat und hilft dem Kunden, sich ein besseres Bild von der Immobilie zu machen.

Mindestens genauso wichtig ist der Text der Anzeige. Dieser sollte übersichtlich sein und alle nötigen Informationen enthalten. Hier finden sich wichtige Angaben, wie die Entfernung zur nächsten S-Bahn Linie oder die Verstellbarkeit des Sofas zu einem Schlafplatz. Der Text wird für fremdsprachige Reisende von einer KI übersetzt und sollte daher in möglichst neutraler Sprache gehalten werden. Mit der Verwendung bestimmter Keywords kann man seine Anzeige in den Suchergebnissen höher einstufen lassen. Wer Suchbegriffe wie „kinderfreundlich“, „ruhig“, „zentral“, „hell“ oder „modern“ bedacht in Text und Titel einfließen lässt, erhöht seine Chancen zur erfolgreichen Vermietung.